近日香港樓市成交量回升，金管局公佈3月新批住宅按揭貸款按月急升28%，反映市場資金流動性增強。作為資深物業融資顧問，筆者發現業主對「二按活化資產」、「轉按降息」及「物業貸款套現」查詢量激增，以下結合最新市場動向，為讀者拆解關鍵操作策略。
▍樓宇按揭新常態：H按與定按之爭白熱化
隨著港元拆息（HIBOR）持續回落，四大銀行近日將H按封頂息率下調至4.125%，與定按息差擴闊至0.5厘。有銀行更推出「轉按現金回贈2.8%」吸客，以600萬貸款額計算，轉按即可套現16.8萬，足以支付裝修費用。值得留意，金管局2月放寬壓力測試要求後，首置客按揭門檻降低約7%，直接刺激二手市場交投。
▍二按市場暗湧：高成數融資的危與機
部分發展商近期重推「呼吸Plan二按計劃」，聲稱免壓測、免入息證明。但筆者必須提醒，此類二按首三年通常採用「蜜月期低息」，其後息率可飆升至P+3%（現約8.125%）。以800萬物業二按200萬計算，每月供款將由首年$7,500暴增至第四年$15,300，業主務必評估中長期供款能力。
▍轉按套現黃金期：工商物業貸款利率創新低
非住宅物業市場出現結構性機遇，多家外資銀行將工商物業按揭利率調低至H+1.3%，貸款成數更放寬至50%。有客戶透過轉按灣仔商廈單位，成功套現2,000萬作擴充業務，每月利息支出反降15%。需注意金管局對商業物業估值趨向保守，建議預先取得快速估值報告。
▍物業融資新趨勢：組合式貸款方案
精明投資者現傾向採用「一按+二按+裝修貸款」組合拳。例如有客戶將太古城三房單位做七成一按，再透過持牌財務公司加二按至九成，同時申請50萬綠色融資裝修貸款，總融資成本較單一按揭低1.2厘。但此操作涉及多個債權人，必須由專業顧問釐清法律條款。
【風險預警】
- 二按需獲一按銀行書面同意，否則可能觸發call loan
- 轉按審批期延長至8-10週，需預留足夠成交時間
- 出租物業最高按揭成數仍維持五成不變
筆者觀察到，近期約30%查詢個案涉及移民賣樓資金安排，建議業主可考慮「賣樓保留二按」方案，既能套現離場，又可維持港元資產配置。市場瞬息萬變，制定物業融資策略時，務必結合最新財技與稅務規劃。（本文僅供參考，具體方案需經專業評估）
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