一、市場動態：政策鬆綁激活成交
2025年1月香港樓市迎來「開門紅」，全港樓宇買賣註冊量達4,938宗，同比增長12.2%，其中住宅成交佔3,626宗，合約總值367億港元，顯示市場信心逐步回暖。分析指出，此波反彈主要受兩大因素驅動：
1️⃣ 按揭成數全面放寬：自2024年10月起，所有住宅物業按揭成數統一上調至七成，非住宅物業亦提升至七成，顯著降低首期門檻；
2️⃣ 撤辣政策持續發酵：2024年全面取消住宅印花稅後，外來人才「先免後征」安排已吸引逾500宗申請，激活中高價物業需求。
值得關注的是，發展商趁勢加速推盤，預計2月新盤開售將進一步刺激交投，配合月底財政預算案可能釋出利好政策，市場或迎「雙春」行情。
二、按揭市場：高槓桿下的冰火兩重天
1. 轉按市場低位反彈
2024年轉按登記量暴跌五成至8,112宗，創歷史新低，主因銀行削減現金回贈及轉按息率高於原有貸款。然而，隨物業估值回升及銀行重推回贈（0.1%-0.3%），2025年1月轉按登記量環比增長12.6%，中銀香港更以全年2,111宗重奪市佔冠軍。
策略建議：
- 持有發展商高息一按者，可趁H按與P按息差擴大（H按佔新批按揭93.4%）轉至銀行低息方案；
- 套現需求者可利用「資產水平」審批基礎，非住宅物業按揭成數同步提升至七成。
2. 二按風險浮出水面
儘管負資產按揭宗數從2024年第三季40,713宗降至第四季38,389宗，但此數據僅涵蓋銀行一按，隱藏的二按風險未被納入統計。業內警示，若樓價再度下行，二按借款人可能面臨「雙重負資產」危機。
避險要點：
- 優先選擇具彈性還款條款的二按產品；
- 定期評估抵押率（LTV），避免突破七成警戒線。
三、融資新格局：發展商與中小投資者的博弈
1. 發展商融資鬆綁
金管局恢復2017年前發展項目融資比率，地價成本融資上限由四成升至五成，建築成本可全數融資，此舉直接降低發展商資金壓力，加速項目週轉。
2. 中小投資者套現策略
- 商廈投資窗口：甲級寫字樓空置率仍高達16%，但非住宅按揭成數提升至七成，可鎖定低估值單位進行「逆週期收租」；
- 按揭保險退場：政府放寬按揭成數後，1月按保新取用宗數同比跌10.6%，反映高成數按揭已可繞過按保限制。
四、風險預警：狂歡中的冷思考
1️⃣ 利率反轉隱患：雖暫停壓力測試，仍需模擬加息200基點下的還款能力；
2️⃣ 估值波動陷阱：2024年住宅樓價累跌7%，抄底需精算租金覆蓋率（建議至少1:1.3）；
3️⃣ 政策反覆性：若樓價急升，不排除重推「辣招」。
🎯 結語：流動性盛宴中的生存法則
2025年香港樓市正步入「政策蜜月期」，但投資者需緊握兩大鐵律：
「七成按揭是槓桿，亦是枷鎖」 —— 量力而為，分散押注；
「二按如同暗箭，防不勝防」 —— 嚴控負債率，預留12個月供款儲備。
（數據統整自：香港金管局、土地註冊處、經絡按揭）
👉 延伸策略：
- 防守型投資：核心區商鋪+長年期按揭鎖定低息
- 進攻型操作：轉按套現併購低水單位，參與8幅住宅用地競投
📉 附：1月關鍵數據速覽
| 指標 | 數據 | 同比變化 |
|---|---|---|
| 樓宇買賣總宗數 | 4,938宗 | +12.2% |
| 負資產按揭金額 | 1,951億港元 | -6.0% |
| 轉按登記量 | 453宗（12月） | +12.6% |
| 新批按揭H按佔比 | 93.4% | -1.2% |
（製表：綜合政府及機構公開數據）
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