——4月市場動態與投資策略全解讀
一、按揭市場：樓市回暖帶動貸款需求激增
2025年首季香港樓市延續2024年末的復甦勢頭，4月份新批按揭貸款額預計延續升勢。根據2024年數據，4月新批按揭貸款額曾按月暴增52.4%至290億港元，一、二手市場貸款分別增長64.8%及64.2%。2025年首季，隨著樓價回穩（2024年第四季樓價回升1.3%）及政府「全面撤辣」政策深化，市場預期新批按揭將突破300億港元，自住買家與投資者同步入市，尤其3,000萬以下中價物業成交易主力。
風險提示：
- 高成數按揭（如按保計劃）仍佔負資產大宗，2024年第四季負資產按揭宗數雖降至38,389宗，但無抵押部分金額仍達145億港元，投資者需警惕利率反轉風險；
- H按主導市場（佔新批按揭逾90%），若美聯儲加息周期意外重啟，供款壓力或驟增。
二、轉按市場：現金回贈戰觸發低位反彈
經歷2024年轉按登記量暴跌五成至8,112宗的冰點後，2025年首季轉按市場迎來結構性復甦。中銀香港等大行重推現金回贈（0.1%-0.3%），並開放H按與Mortgage Link高存息戶口，吸引業主將發展商高息一按（普遍P+2%）轉至銀行低息方案（H+1.3%）。
策略建議：
- 套現再投資：樓價回升下，轉按估值阻力降低，可鎖定低息套現資金併購低水單位；
- 債務重組：整合多筆財務公司二按，降低整體利息支出。
三、二按風險：隱形負債成市場「灰犀牛」
金管局數據顯示，2024年負資產統計僅涵蓋銀行一按，二按因缺乏監管透明度，實際風險可能被低估。例如，高成數一按（如按保計劃）疊加二按，可能令抵押率（LTV）突破100%，形成「雙重負資產」。
應對策略：
- 優先選擇彈性二按產品：部分財務公司提供「只還息不還本」選項，緩衝樓價波動期現金流壓力；
- 定期估值監測：每季評估物業市值，若LTV逼近警戒線（如90%），需提前部署債務重組。
四、物業融資新趨勢：發展商去槓桿 vs 中小企套現潮
2025年融資市場呈現兩極化：
- 發展商融資鬆綁：金管局放寬地價成本融資上限至五成，建築成本可全數融資，加速新盤週轉（如屯門「海鑽」項目）；
- 中小企靈活套現：非住宅物業按揭成數提升至七成，商廈投資者可透過資產抵押貸款（ABL）套現再投資，年利率低至H+1.5%。
五、2025投資策略：攻守兼備的財技組合
- 防守型配置：
- 選擇租金回報率穩定的民生商鋪（如元朗街市鋪），搭配長年期定息按揭鎖定成本；
- 避免高槓桿操作，整體LTV控制在60%以下。
- 進攻型操作：
- 利用轉按套現資金參與政府土地競投（如2025年推出的8幅住宅地）；
- 併購「銀主盤」或法院拍賣物業，折讓率可達市價15%-20%。
- 風險對沖：
- 購買利率掉期產品（IRS），對沖H按加息風險；
- 預留12個月供款儲備金，應對突發性空置率上升。
📊 數據透視：2025年首季關鍵指標
| 類別 | 2024年12月 | 2025年3月（預估） | 變動趨勢 |
|---|---|---|---|
| 新批按揭額 | 255億 | 280億↑ | +9.8% |
| 轉按宗數 | 453宗 | 600宗↑ | +32.5% |
| 負資產金額 | 1,951億 | 1,800億↓ | -7.7% |
🚨 市場警示：三大潛在風險
- 利率政策反轉：若美聯儲延後減息，H按息率可能突破4%，供款負擔激增；
- 寫字樓空置率高企：甲級寫字樓空置率維持16%，非住宅投資需精算租金回報；
- 二按監管缺口：隱形負債可能引發系統性風險，金管局或收緊高成數按揭。
🎯 結語：流動性盛宴中的清醒者勝
2025年香港物業市場正處「政策蜜月期」，但投資者需緊記：
「槓桿是雙面刃，既能放大收益，亦能加速失血」
建議採用「核心+衛星」策略，核心資產以收租穩健型為主，衛星資產則捕捉政策紅利下的套利機會。
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