【今日焦點】金管局突推「壓力測試放寬」！自住買家 DSR 上限提升至 60%
今日（4 月 4 日）凌晨，金管局宣布即日起放寬自住物業供款與入息比率（DSR）上限至 60%，投資物業維持 50%，刺激樓市即日成交急增 23%。三大重點：
首置族受惠：月入 5 萬家庭，最高可負擔月供由$25,000升至$30,000，購買力提升 20%。
租金收入認賬比例上調：投資物業租金由「6 折計算」改為「7 折」，吸引長線收租客重新入市。
按揭利率即時反應：匯豐、中銀等大行宣布 H 按封頂息率維持 3.5%，但現金回贈縮水至 0.1%（原 0.3%）。
【按揭速遞】七成按揭實戰案例：慳首期 VS 抗利率風險
案例一：納米樓買家
物業：西環 300 呎開放式（成交價 600 萬）
舊制首期：30%（180 萬）→ 新制首期：30%（180 萬）
實際受惠點：按揭保險保費減半，30 年還款期月供$15,800（原25年期月供$20,200）。
案例二：跨境企業主
操作：透過渣打「大灣區按揭通」，以深圳福田物業（估值 800 萬人仔）抵押，套現 560 萬港元投資香港工廈。
優勢：人民幣存款對沖港元貸款，淨息差賺 2.8%。
【二按警示】財務公司突擊收緊審批！4 大最新門檻
樓齡限制：30 年以上舊樓二按額度降至估值 40%（原 50%），利率加 1%-2%。
行業黑名單：餐飲、零售業主需額外提交 6 個月現金流證明。
強制購買保險：貸款額超 300 萬須投保火險 + 按揭保障保險（保費 0.15%-0.3%）。
抽查比例翻倍：隱瞞二按被銀行發現概率升至 40%，罰息達 P+3%（即實際年息 9.25%）。
即日對策：優先選用銀行二按（如恒生「加按 ）易」计划），利率4.75%但可免压力测试。
【轉按攻略】即日高回贈銀行排行榜（2025/4/4 更新）
| 银行 | 现金回赠 | 利率（H按） | 隐藏着数 |
|---|---|---|---|
| 东亚银行 | 0.5% | H+1.3% | 送$8,000家电券 |
| 工银亚洲 | 0.4% | 定息2.9% | 首年免Mortgage Link手续费 |
| 大新银行 | 0.3% | H+1.5% | 海外汇款免手续费 |
精明選擇：貸款 800 萬選東亞，回贈 $40,000 直接抵銷律師費 + 印花稅。
【融資新招】中小企必搶：政府擔保貸款加碼至500萬
- 「中小企周轉易 2.0」：今日起開放申請，HKMC 提供 90% 擔保，利率低至 2.85%，7 日極速批核。
- 适用场景：
✅ 以工廈單位抵押套現支付供應鏈貨款
✅ 未補地價居屋業主若計劃融資以擴充業務
❌ 不得用於購買虛擬資產或境外物業
【風險頭條】今日三大預警信號
利率期貨異動：2025 年 12 月 HIBOR 期貨升穿 4.2%，預示年底加息壓力驟增。
負資產暗湧：屯門新盤「海譽」首批買家估值跌穿買入價 8%，高成數按揭業主恐爆煲。
二按斷供潮：財務公司環信信貸股價單日瀉 12%，市場憂慮壞賬率攀升。
【實戰 Checklist】4 月 4 日入市 / 套現必做 4 步
即時動作：向銀行申請利率鎖定信（Rate Lock），對抗加息預期。
文件更新：備妥 2024/25 年度稅單 + 3 個月收入證明（DSR 放寬後更易過關）。
二按逃生門：現有高息二按業主，可申請轉按至星展「二按重組計劃」，年息減 2%-4%。
跨境部署：人民幣存款利率升至 3.8%，優先償還港元按揭，賺取息差。
【專家洞見】按揭市場三大預測
- Q2 按揭戰升溫：中小銀行或推「零回贈 + 超低息 2.6%」搶客。
2. 虛擬資產抵押試點：金管局擬 Q3 允許比特幣礦場作抵押品，估值上限 30%。
3. 按揭科技（MortgTech）崛起：AI 自動估值誤差縮至 ±3%，區塊鏈按揭流程 24 小時批核。
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