【市場速遞】政策松綁激活樓市，按揭成數統一成焦點
踏入 2025 年第二季，香港樓市迎來政策紅利期：金管局全面取消按揭成數分級制，住宅及非住宅物業統一最高七成貸款，自用與投資客一視同仁。配合按揭保險計劃擴容（自用買家可貸九成）及辣招全面撤銷，千萬豪宅首期門檻直降 35%（如 3,500 萬物業首期省 350 萬），市場交投量按季急升 18%。本文結合最新數據，拆解按揭、二按、轉按的實戰策略，助您搶佔先機。
【按揭新規】七成貸款劃一，三類買家最受惠
豪宅買家：首期壓力大減
價值 3,000 萬以上物業，按揭成數由六成放寬至七成，首期成本銳減（例：5,000 萬豪宅首期從 2,000 萬降至 1,500 萬）。
銀行推出「彈性估值機制」，若成交價高於估價，可按成交價計算貸款額，破解新盤溢價難題。
居屋業主：還款期延長至 30 年
未補地價居屋按揭最長可攤分 30 年，月供壓低近 25%（以 500 萬貸款計，月供由$19,000降至$14,300）。
房委會擔保契據升級，允許業主透過「綠表轉按」套現裝修資金，最高額度達估值 30%。
1.跨境投資者：多幣種按揭整合
星展、匯豐等推出「跨境按揭池」，整合中港及海外物業貸款，外匯對沖工具同步免手續費，利率低至 HIBOR+1.2%。
【二按攻略】套现急用必读，高息陷阱如何避？
| 方案类型 | 利率范围 | 审批速度 | 风险警示 |
|---|---|---|---|
| 银行二按 | 4.5%-6% | 2-3周 | 需计入DSR压力测试 |
| 财务公司二按 | 8%-18% | 48小时 | 隐藏罚息条款（逾期利率飙至36%） |
| 发展商二按 | 首年免息 | 即批 | 第三年起利率跳升至8% |
實戰案例：
九龍站豪宅業主透過財務公司二按套現 500 萬，年息 12% 用於支付公司現金流缺口，但需警惕若樓價下跌 10%，可能觸發銀行一按「call loan」風險。
【轉按熱潮】現金回贈 + 利率優惠，三大策略賺差價
1.利率跳槽戰：中銀推出「轉按即享 0.3% 現金回贈 + 首年定息 2.8%」，較舊計劃年省 $42,000 利息（以 800 萬貸款計）。
2.估值紅利套現：2024 年購入的啓德盤，現估值升 15%，轉按可多套現 105 萬（原貸款 560 萬→新批 665 萬）。
3.Mortgage Link 升級：恒生銀行推出「高息存款戶聯動按揭」，存款利率與按揭利率掛鈎，息差賺取幅度擴至 2%。编辑分享
【融資創新】企業主必看：非抵押貸款突圍術
1.股票質押融資：騰訊、美團等藍籌股可按市值 70% 融資，利率 H+1.5%，比物業按揭低 0.8%。
2.保單透支方案：萬用壽險保單持有人可透支已繳保費的 90%，年息僅 3.5%，適合稅務貸款周轉。
3.綠色建築補貼貸：符合 BEAM Plus 金級認證的商廈，可獲 HKMC 擔保貸款，利率再減 0.5%。
【風險雷達】2025 年四大雷區預警
- DSR 陷阱：若同時持有兩套物業，總供款不得超收入 50%（投資物業租金收入僅認 60%）。
- 利率反彈：美聯儲若重啓加息，H 按封頂息率或突破 4%，千萬貸款月供激增 $16,000。
- 負資產連鎖反應：現負資產比率雖降至 4.7%，但高成數按揭業主需預留 20% 緩沖資金。
- 二按爆煲潮：2024 年二按違約個案增 12%，財務公司收緊風控，突擊查樓比例升至 30%
【結語】智慧杠杆三步曲
- 攻：善用七成按揭 + 保險計劃，以最低本金撬動優質資產。
- 守：配置 25% 流動資金應對利率波動，優先選用定息產品鎖成本。
- 變：每季檢討物業估值，把握轉按窗口期套現再投資。
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