隨著香港金管局持續調整逆周期措施，2025年的樓市按揭政策更趨靈活，尤其針對樓花物業及自用買家。例如，2024年6月金管局放寬樓花住宅按揭成數至七成，並簡化資產審查流程，為建築期付款的買家緩解首期壓力。在此背景下，本文將深入剖析各類按揭工具及融資策略，助投資者與置業人士掌握最新市場動態。

---

一、樓宇按揭：成數與利率的平衡術

1. 按揭成數與保險計劃

• 一般住宅物業：最高可貸物業市值的70%，若選用按揭保險計劃（如按揭證券公司擔保），成數可提升至90%。
• 居屋與租置計劃：二手居屋貸款額達95%，租置計劃更可達100%（需扣除房委會意向金），還款期最長25年。
• 樓花物業：2024年後簽訂臨時合約的樓花，自用買家可敘造最高七成按揭，且估價低於成交價時可獲彈性處理。

1. 利率與還款靈活性

• 銀行如工銀亞洲提供「固定供款期數」或「固定金額」選項，甚至每兩週供款以節省利息。
• 浮動利率按揭仍為主流，但部分機構推出首年定息優惠，適合預期加息週期的買家。

---

二、二按：高槓桿的雙刃劍

1. 二按的應用場景

• 當一按成數不足時，業主可透過財務公司或銀行申請二按，額外套現物業價值。例如，環球信貸提供無需入息證明的車位二按，極速批核以補充現金流。
• 風險警示：二按需計入供款與入息比率（DSR），若隱瞞二按，銀行可能終止信貸關係。金管局要求銀行嚴格抽查，違規者將面臨高罰息。

1. 二按市場現況

• 財務公司二按總額僅佔銀行體系住宅按揭的1%，對樓市影響有限，但借款人需留意高息風險（部分私人貸款年利率達18%-36%）。

---

三、轉按：優化貸款條件的關鍵策略

1. 轉按的兩大動機

• 降低利率：從高息計劃轉至低息銀行，或透過競爭優惠（如現金回贈）減少長期成本。
• 套現增值：若物業升值，轉按可釋放資產價值，最高可貸市值70%-90%。

1. 2025年轉按新趨勢

• 電子支付安排：銀行公會推行即時電子轉賬，取代傳統律師行託管支票，降低款項凍結風險，適用於轉換借款人或無按揭物業套現。
• 跨境按揭整合：如星展銀行整合澳新銀行的海外物業貸款，提供多幣種結算戶口，方便跨境投資者管理還款。

---

四、物業融資：多元化資金周轉方案

1. 居屋業主專屬貸款

• 未補地價居屋可透過私人貸款形式融資，毋須抵押樓契，最高額度達30萬至50萬（專業人士專享）。

1. 企業與投資者融資工具

• 多幣種循環貸款：星展銀行提供非承諾式循環信貸，以股票、債券等資產作抵押，靈活應對外匯波動。
• 保費融資：結合萬用壽險保單，躉繳保費可轉為低息貸款，適合高淨值人士稅務規劃。

---

五、風險管理：逆周期措施下的自保之道

1. 金管局監管重點

• 嚴格執行DSR上限（如投資物業租金收入扣減率為20%），並要求銀行審查借款人還款能力。
• 財務公司若違反按揭要求，銀行須切斷信貸合作，防止系統性風險。

1. 個人風險評估

• 量力而為：以「供款不超過收入50%」為基準，並預留緩衝應對利率上升。
• 避免過度槓桿：二按與私人貸款雖便捷，但高息可能導致債務滾雪球。

---

結語：智慧融資，長線制勝

2025年的香港按揭市場，在政策鬆綁與科技革新下，為投資者創造更多機會，但風險管理仍是成功關鍵。無論選擇二按套現、轉按降息，或透過跨境融資分散資產，務必緊貼金管局指引，並諮詢專業顧問，方能於逆周期中穩握先機。

#大東信貸 #風水玄學 #樓宇按揭 #低息 #私樓按揭 #按揭貸款 #物業貸款 #真人服務 #二按 #紫微斗數 #FINANCE #CREDIT #轉按 #文王卦 #置業夢想 #專業團隊 #加按 #按息 #術數 #按揭 #免費貸款諮詢 #樓按 #物業一按二按 #中小企業融資 #東師傅 #輕鬆解決你嘅資金需求 #大灣區住宅物業按揭貸款 #一按 #轉按

立即查詢 物業貸款方案

WhatsApp查詢

上述產品受條款及細則約束，大東信貸保留最終審批決定權。

---