隨着香港樓市逐步走出低谷，2025年的按揭及融資市場迎來關鍵轉折。本文將從樓宇按揭、二按、轉按、物業貸款等多角度，分析政策鬆綁、利率走勢及市場動態，為投資者與業主提供前瞻性指引。
一、樓宇按揭政策全面放寬，刺激置業需求回升
2024年底至2025年初，香港金管局連番放寬按揭成數及壓力測試要求，包括將所有住宅物業的按揭成數上限統一為七成，並暫停假設利率上升200基點的壓力測試。此舉大幅降低首期門檻，尤其惠及中高價物業買家。
- 政策效果顯現：2025年首季數據顯示，住宅成交按月回升約20%，反映政策對市場的提振作用。
- 利率環境利好：美國加息周期結束，香港銀行同業拆息（HIBOR）趨穩，市場預期年內或有輕微減息空間，進一步紓緩供樓負擔。
投資建議：首置及換樓客可趁低息環境鎖定H按計劃，並善用高成數按揭入市優質盤源。
二、二按市場：風險與需求並存
儘管主按揭成數已放寬至七成，但部分買家仍透過「二按」補足資金缺口，尤其適用於套現或投資非自住物業。
- 風險警示：二按利率普遍高於主按（約P+2%至P+3%），且需通過更嚴格的入息審查。近期樓價雖回穩，但若市場波動加劇，高槓桿操作可能引發斷供風險。
- 監管趨嚴：金管局要求銀行加強二按風險評估，部分中小型銀行已收緊相關審批，建議投資者優先選擇現金流穩健的物業進行融資。
三、轉按市場低位反彈，銀行優惠爭奪客源
2024年轉按登記量按年暴跌五成至8,112宗，創歷史新低，主因銀行削減現金回贈及轉按息率缺乏吸引力。然而，2025年首季轉按市場顯著回暖：
- 銀行積極搶客：大型銀行如中銀香港、匯豐等重新提供0.1%-0.3%現金回贈，並搭配Mortgage Link高存息戶口，吸引業主轉按慳息。
- 物業估值回升：樓價止跌回升約3%-5%，加上「樓按全放寬」政策，令轉按審批成功率提高，預計全年轉按登記量有望回升至1.2萬宗。
策略提示：現有按揭利率高於2.5%的業主，可考慮轉按至H按計劃，並善用回贈抵消手續費。
四、物業貸款與融資：開發商與投資者雙線機遇
2025年物業融資市場呈現兩大趨勢：
- 發展商融資鬆綁：金管局將物業發展項目的最高融資比率由五成調升至六成，建築成本融資更可達100%，刺激中小型發展商加快推盤。
- 投資者貸款多元化：非住宅物業（如工廈、商鋪）按揭成數同步放寬至七成，吸引長線投資者進場撈底，尤其寫字樓價格已從高位累跌逾25%，租金回報率回升至3.5%-4%。
五、2025年展望：審慎樂觀中把握結構性機會
- 樓價走勢：全年料溫和上升3%-5%，中低價物業升幅較顯著，豪宅市場則需待外資回流方可突破。
- 政策風險：若樓價急升，不排除金管局重推「逆周期措施」，投資者需密切關注市場過熱信號。
結語：2025年香港按揭及融資市場在政策與利率雙重利好下，將迎來新一輪增長周期。投資者宜善用高成數按揭及轉按優惠，同時嚴控槓桿水平，以應對潛在波動。
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