一、樓宇按揭政策全面寬鬆，自用與投資需求同步釋放
2024年10月，香港金管局統一所有住宅物業的按揭成數上限至七成，並將非住宅物業按揭成數同步提升至七成，同時取消自用與非自用物業的「供款與入息比率」差異（統一為五成）。此舉大幅降低置業門檻，尤其刺激中高價物業（如3,000萬港元以上住宅）的成交。根據業界預測，2025年首季住宅成交量按年增長約15%，反映政策鬆綁的持續效應。
值得留意的是，金管局同步放寬「資產水平」審批基礎的按揭成數至七成，為高資產淨值人士提供更多槓桿空間，預期將帶動豪宅及商舖市場的融資需求。
二、二按市場需求分化：高成數融資與風險並存
在樓價較2021年高位累跌逾25%的背景下，部分物業估值仍低於買入價，買家需透過二按補足首期缺口。2024年底，金管局針對「建築期付款」樓花買家推出特別安排，允許銀行彈性處理按揭成數與供款比率限制，間接推動二按市場活躍。例如康業信貸等機構提供的「淨供息」二按方案，標榜免財務證明、24小時過數，吸引中小企業主短期套現。
然而，二按利率普遍較一按高1-2厘，且需符合五成供款比率上限，投資者需審慎評估還款能力。預計2025年二按市場將進一步細分，銀行可能針對高收入客群推出階梯式利率產品，以平衡風險與收益。
三、轉按熱潮持續：利率下行與數碼化推動效率提升
2024年第四季起，轉按登記量連續三個月上升，主因包括：
- 低息環境：美國聯儲局暫停加息並釋放減息信號，香港H按利率回落至3.5%以下，業主傾向轉按以鎖定低息；
- 現金回贈競爭：銀行為爭奪客戶提供高達貸款額1.5%的現金回贈，加上電子即時轉賬支付安排，大幅縮短交易流程；
- 負資產轉按鬆綁：金管局允許銀行在物業市值低於貸款餘額時彈性處理轉按成數，緩解負資產業主的資金壓力。
2025年若美國啟動減息週期，轉按需求或進一步攀升，尤其是樓齡10年以上的中小型住宅，業主可透過加按套現作再投資或裝修用途。
四、非住宅物業融資復甦：長線投資者佈局新興產業
非住宅物業按揭成數提升至七成後，寫字樓、工廈及數據中心成為融資焦點。儘管2024年核心區寫字樓價格下跌17.5%，但政策放寬吸引長線資金「撈底」，尤其看好改裝工廈為數據中心或物流倉儲的潛力。
此外，「新資本投資者入境計劃」將5,000萬港元以上住宅納入合資格資產，配合私人銀行的定制融資方案，預期高淨值客戶對豪宅及商舖的貸款需求將顯著增長。
五、風險管理策略：利率波動與政策逆向風險
- 利率回升壓力：儘管減息預期濃厚，但地緣政治衝突或通脹反彈可能推高融資成本，建議優先選擇「首年定息」或「封頂息率」按揭產品；
- 樓價估值風險：部分區域物業估值仍低於高峰，高成數按揭買家需預留10%-15%緩衝資金，避免銀行call loan；
- 政策逆向調整：若樓價反彈過快，金管局可能重推壓力測試或收緊非自用物業成數，投資者需分散融資渠道（如結合企業貸款與物業抵押）。
結語
2025年香港物業融資市場將呈現「政策驅動套現」與「風險定價分化」兩大主軸。投資者應善用按揭保險計劃（如樓花物業最高九成按揭），並透過轉按、二按等工具優化資金鏈，同時緊盯利率與政策訊號，以平衡收益與風險。
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