根據2025年5月26日的財經新聞，香港按揭市場有以下重要動態與分析：

1. 港元拆息（HIBOR）持續下跌，按揭利率創近三年新低

• 一個月港元拆息（HIBOR）連跌7天，報0.56917厘，創2022年6月以來近三年低位。以主流H按計劃（H+1.3厘）計算，實際按息降至1.87厘，遠低於封頂利率3.5厘（P按為5.25厘減1.75厘）。
• 供款負擔大幅減輕：以400萬港元物業、九成按揭及25年還款期為例，每月供款從封頂利率時的18,389港元降至15,338港元，節省約3,051港元。若以500萬港元單位計算，月供降幅更達18%（從22,452港元降至18,406港元）。

2. H按計劃主導市場，與P按息差擴大

• 目前H按與P按的利率差距超過1.5厘，H按實際利率已跌穿2厘，吸引超過90%的新按揭客戶選用，預期使用率可能進一步升至95%。
• 銀行雖設有封頂息率（3.5厘）作為風險緩衝，但審批按揭時仍以封頂利率計算供款與入息比率，買家需確保收入符合要求。

3. 政策與經濟因素推動樓市復甦

• 政府全面撤銷樓市「辣招」後，市場交易活躍度顯著提升，內地專才及投資者加速入市，形成中長期支撐。
• 經濟復甦跡象明顯，包括「一簽多行」政策帶動人流回升、零售與飲食業回暖，以及中美貿易戰緩和等因素，均增強市場信心。

4. 租金回報率上升，吸引長線投資者

• 租金回報率回升至平均3.5%，高於部分按揭利率，促使投資者轉向細單位市場，追求穩定現金流與抗跌能力。

5. 潛在風險：負資產宗數創22年新高

• 金管局數據顯示，2025年第一季負資產宗數達40,741宗，反映樓價調整期的潛在風險。儘管市場普遍預期樓價將穩步回升，高負資產率仍可能影響部分業主財務穩定性。

總結

2025年5月26日的香港按揭市場呈現「低息驅動需求」與「政策利好」雙重特徵，HIBOR持續下行顯著降低供樓成本，刺激買家與投資者入市。然而，負資產問題仍需關注，市場未來走向將取決於經濟復甦力度與外部環境變化。