
市場波動下的智慧財務策略:香港負資產業主的市場應對指南
在當前經濟環境下,房地產市場的波動令許多業主面臨困境,負資產問題尤為突出。根據香港金融管理局 2024 年第 2 季末的調查結果,負資產住宅按揭貸款宗數由 2024 年第 1 季末的 32,073 宗減少至 30,288 宗。負資產不僅對業主的財務狀況造成壓力,還可能影響其生活質量和心理健康。因此,了解負資產的成因、影響及應對策略,對業主來說至關重要。
一、負資產的定義與成因
負資產是指當物業的市場價值低於未償還的按揭貸款餘額時,業主所持有的物業即處於負資產狀態。換言之,按揭客人的欠款比抵押物業的最新市場估值還要高。例如,借款人尚欠銀行 500 萬,但抵押品的市值只是 400 萬,此時就出現了「資不抵債」情況,即負資產。負資產的出現通常發生在房地產市場下跌或經濟不景氣時。在新按保計劃下,1,000 萬以下物業可以做到最高 80% 按揭,800 萬以下物業可做最高 90% 按揭。然而,如果買家借取 90% 按揭,只要樓價回落一成,就已經跌入「負資產」界別,這對業主來說是一個嚴重的財務挑戰,因為物業價值不足以覆蓋貸款餘額,意味著即使出售物業也無法償還所有的貸款。
二、負資產的影響
負資產對業主的財務狀況有著深遠的影響,主要表現在以下幾個方面:
(一)財務壓力增加
業主可能會面臨更高的財務壓力,因為物業價值不足以覆蓋貸款餘額。業主可能需要支付更高的利息和月供,進一步加重了財務負擔。
(二)財務靈活性受限
負資產可能限制業主的財務靈活性,使其難以獲得額外的貸款或進行其他投資。打算轉按揭套現的業主,亦會因為估價下跌而令套現資金減少,或會借不到業主所需的貸款額。

三、負資產應對策略
在市場波動的情況下,負資產業主需要採取一系列積極的應對策略來緩解財務壓力:
(一)密切關注市場動態
業主應該密切關注市場動態,了解房地產市場的走勢和變化,以便及時調整自己的財務規劃。
(二)尋求專業財務顧問服務
業主可以尋求專業的財務顧問服務,評估個人財務狀況並制定還款策略。如果市場條件許可,業主也可以考慮將物業出租,通過租金收入來緩解負擔。
(三)避免匆忙出售物業
業主應避免在市場低迷時期匆忙出售物業,以免造成更大的經濟損失,而是應該耐心等待市場回升,或者尋找其他增加收入和減少開支的方法來改善自己的財務狀況。

四、預防負資產的措施
為防止變成負資產,業主可以採取以下措施:
(一)減少借貸金額
最直接的方法就是減少借貸金額。特別是現在不少新樓盤都提供「供息不供本」的按揭計劃,在前幾年只需要支付利息,不用還本金,變相買家幾年後都未必須要供本金,只要樓價跌穿首期範圍,就很容易成為負資產。
(二)養成按時還款的習慣
買家應該養成按時還款的習慣,以防經濟不景氣時,銀行會要求補足差額。同時,買家也應該為自己準備一些儲備金,至少在面臨失業危機時還能夠應付過去。

五、「Call loan」的情況
「Call loan」是指按揭機構(如銀行或財務公司)要求借款人提前還款,這種情況通常發生在負資產盛行的時期。然而,負資產與「Call loan」未必一定是對等關係。按揭屬於資產抵押類型貸款,如果資產(如物業)價值急速下跌至低於尚欠貸款額,按揭機構可能會要求借款人補回差價,以減少風險,這就是所謂的「Call loan」。過去,這種情況被形容為「落雨收遮」。相較於其他城市,香港的物業市場相對活躍,物業較容易轉手,除非借款人有特殊情況,如犯法、破產或斷供等,銀行一般不會要求「Call loan」。
簡而言之, 面對負資產問題,業主需要保持冷靜,主動關注市場變化,並尋求專業建議來調整財務策略。同時,應積極管理現有資金,探索增加收入和節省開支的途徑,以緩解負資產帶來的財務壓力。
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