一、樓市新政下按揭紅利全面釋放
香港金管局自2024年2月起全面調整按揭政策，標誌著「後辣招時代」正式開啟。最新政策包括：
- 自住物業按揭成數上限提升至七成（3000萬港元以下物業），非自住物業亦調升至六成；
- 非住宅物業按揭成數同步放寬至七成，刺激商鋪、工廈等投資需求；
- 暫停壓力測試要求，因應美息見頂，港按息進一步上升風險降低。
此舉直接降低首期門檻，以一套價值2500萬港元住宅為例，首期由舊制五成（1250萬）降至三成（750萬），釋放中高價物業流動性。然而，投資者需留意，高成數按揭可能加劇負資產風險，2024年第四季負資產按揭仍達38,389宗，雖較第三季略降，但無抵押部分金額仍高達145億港元。
二、二按市場：高槓桿雙刃劍
二按貸款因不納入銀行常規監管，成為「隱形負債」重災區。金管局數據顯示，現有負資產個案多涉及按揭保險計劃或高成數一按，但實際二按風險未被完全統計。
- 風險提示：若物業估值續跌，二按借款人可能面臨「雙重負資產」危機；
- 策略建議：優先選擇具彈性還款條款的二按產品，並定期評估物業市值，避免抵押率（LTV）突破警戒線。
三、轉按市場低位反彈：現金回贈+利率下行驅動
2024年轉按登記量暴跌五成至8,112宗，創歷史新低，主因銀行削減回贈及轉按息率高於原有貸款4。然而，隨政策鬆綁及樓價趨穩，2025年轉按市場顯現復甦跡象：
- 銀行重推現金回贈：普遍介乎貸款額0.1%-0.3%，中銀香港等大行積極搶佔市佔率；
- H按優勢再現：與最優惠利率（P按）息差擴大，新批按揭中H按佔比逾九成，減息預期下更具吸引力。
投資者可趁低估值時期「轉按套現」，或將發展商高息一按轉至銀行低息方案，節省財務成本。
四、物業融資新趨勢：發展商「去槓桿」vs 中小企「靈活套現」
金管局同步放寬物業發展融資比率，地價成本融資上限由四成升至五成，建築成本更可全數融資，此舉利好發展商加快項目週轉。另一方面，中小投資者可透過以下渠道靈活融資：
- 資產抵押貸款（Asset-Based Lending）：非住宅物業按揭成數提升至七成，適合持有商廈收租者套現再投資；
- 按揭保險計劃擴容：針對換樓客及年輕買家，高成數按揭結合長還款期（最長30年），降低月供壓力。
五、2025投資策略：攻守兼備的財技組合
- 「防守型」配置：優先選擇租金回報率穩定（如核心區商鋪）且估值低水物業，搭配長年期按鎖定低息；
- 「進攻型」操作：利用轉按套現資金併購低估值單位，或參與政府推出的8幅住宅用地競投；
- 風險對沖：避免過度依賴二按，維持整體LTV低於六成，並預留12個月供款儲備金。
📉 警示：市場波動下的三大地雷
- 利率反轉風險：雖暫停壓力測試，仍需模擬加息200基點下的還款能力；
- 空置率隱患：甲級寫字樓空置率達16%，非住宅投資需精算租金下行空間；
- 政策反覆性：樓市「全面撤辣」屬周期性調整，若樓價急升不排除重推冷卻措施。
🎯 結語：流動性盛宴中的清醒者勝
2025年香港物業市場正處「政策蜜月期」，但投資者需緊記：
「高成數按揭是槓桿，亦是枷鎖」 —— 量力而為、分散押注，方能在波動市中穩握機遇。
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