一、樓市新政發酵：按揭市場「冰火兩重天」
香港金管局自2024年10月全面放寬按揭政策後，市場進入調整期。2024年12月新批出住宅按揭貸款額達255億港元，按月增5.4%，反映政策紅利逐步釋放，尤其一手市場貸款額增8.7%至86億港元，顯示發展商推盤策略奏效。然而，新申請按揭宗數卻按月大跌21.1%至6,306宗，創三個月新低，反映買家觀望情緒仍濃。
值得關注的是，按揭保險需求急凍。2025年1月新取用按保宗數僅517宗，創近9年首月新低，主因政府放寬按揭成數後，買家無需高保費的按保即可承造高成數按揭。此趨勢料持續至首季，投資者應重新評估按保的避險功能。
二、二按風險浮面：隱形負債成「計時炸彈」
儘管官方統計顯示，2024年第四季負資產住宅按揭宗數降至38,389宗，涉及金額1,951億港元，但此數據僅涵蓋銀行一按，未納入二按風險。業內人士警告，二按因缺乏監管透明度，可能加劇「雙重負資產」危機——即物業市值低於一按+二按總貸款額。
風險管理策略：
- 優先選擇「浮動利率二按」，避免息口急升時斷供；
- 定期重估物業市值，維持整體抵押率（LTV）低於70%；
- 避免以二按資金投入高波動資產（如股票），防止流動性枯竭。
三、轉按市場谷底反彈：現金回贈戰重燃
2024年轉按登記量暴跌5成至8,112宗，創歷史新低，但近期出現轉機：
- 銀行重推優惠：中銀香港等大行現金回贈升至貸款額0.1%-0.3%，並提供H按及Mortgage Link高息戶口；
- 估值回升助力：隨樓價止跌，轉按套現空間擴大，尤其適用於「發展商高成數按揭轉銀行低息方案」；
- 策略性操作：利用轉按資金併購低水物業，或償還高息債務（如信用卡貸）。
轉按黃金組合：H按（現息率約3.8%）+ Mortgage Link（存款利率2.5%），有效對沖利息成本。
四、物業融資新趨勢：開發商與中小企的博弈
- 發展商「去槓桿」：金管局放寬樓花按揭成數，地價融資上限升至五成，建築成本可全數融資，加速項目回款；
- 中小企「靈活套現」：
- 非住宅物業按揭成數放寬至七成，商廈投資者可套現再投資；
- 跨境融資興起，以內地資產抵押獲取港元貸款，息差優勢達1.5%-2%。
五、3月投資策略：攻守兼備的財技方程式
- 防守型配置：
- 聚焦核心區收租物業（如銅鑼灣商鋪），租金回報率穩守3%-4%；
- 選擇「定息按揭」鎖定低息（首年定息2.75%），對抗美息波動風險。
- 進攻型操作：
- 併購「銀主盤」：2024年銀主盤存量增兩成，部分低市價15%-20%；
- 參與政府土地拍賣：8幅住宅用地中，啟德地皮估值低水10%，適合長線持有。
- 風險對沖工具：
- 購買按揭利率掉期合約（IRS），鎖定未來5年息率；
- 配置REITs分散持有風險，尤其關注數據中心、冷鏈物流等新經濟地產。
🚨 3月警訊：三大市場變數
- 利率倒掛風險：美聯儲若延後降息，港息或被迫跟隨，H按實際供款額恐急升；
- 空置稅陰霾：寫字樓空置率達16%，政府研議「差餉遞增制」，長期空置單位稅率或倍增；
- 二按爆雷潮：財務公司收緊二按審批，部分高槓桿投資者恐面臨資金鏈斷裂。
🎯 結語：流動性盛宴中的清醒哲學
2025年3月的香港物業市場，既是政策蜜月期，亦是風險積累期。投資者需緊握兩大鐵律：
「按揭成數是槓桿，亦是枷鎖」 —— 善用轉按套現，但嚴守LTV安全線；
「二按非毒藥，劑量定生死」 —— 控制二按比例不超總資產15%，並預留24個月現金流。
（數據統籌：中原按揭、經絡按揭、金管局；策略建議需按個人風險承受度調整）
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