踏入2025年第二季，香港樓市及按揭市場持續受政策鬆綁、利率走勢及經濟復甦等因素影響，投資者與業主對樓宇按揭、二按、轉按等融資工具的關注度顯著提升。本文將綜合最新市場動態，剖析未來一年香港物業融資的關鍵趨勢與策略建議。
一、按揭政策持續寬鬆，刺激置業需求
自2024年10月香港金管局全面放寬按揭成數至七成後，市場置業門檻大幅降低，無論自用或非自用物業，按揭成數與供款比率均趨向統一。此舉有效緩解買家首期壓力，尤其吸引首置及換樓客入市。根據2024年數據，政策推出後首季住宅成交按月回升近八成，顯示政策鬆綁的短期提振效應。
2025年，市場預期按揭政策維持寬鬆基調，但需留意金管局對銀行風險管理的監控。若樓價反彈過快，不排除當局微調措施以平衡市場穩定。
二、二按市場活躍，填補高成數融資缺口
在樓價較2021年高位累跌逾25%的背景下，部分物業估值低於成交價，買家或需透過二按（即第二按揭）補足資金缺口。2024年底金管局推出的「樓花按揭特別安排」，允許銀行彈性處理建築期付款物業的貸款問題，間接推動二按需求。
然而，二按利率普遍高於一按，且受制於金管局對「供款與入息比率」上限（現為五成），投資者需審慎評估還款能力。預計2025年二按市場將以中小型住宅及樓花項目為主，銀行或推出差異化產品吸引高收入客群。
三、轉按熱潮持續，利率與現金回贈成關鍵
2024年第四季起，香港轉按登記量連升三個月，2025年1月更錄得540宗，創半年新高。此趨勢反映業主趁低息環境及銀行優惠（如現金回贈）轉按以節省利息開支，或透過加按套現作其他投資。
展望2025年，若美國聯儲局啟動減息週期，香港按揭利率（H按或P按）有望跟隨下行，進一步刺激轉按需求。此外，銀行數碼化支付安排（如電子即時轉賬）簡化流程，亦提升轉按效率。
四、非住宅物業融資需求回升，投資者佈局商業地產
非住宅物業按揭成數同步放寬至七成後，寫字樓、商鋪及工廈的融資門檻降低。儘管2024年非住宅樓價跌幅顯著（如寫字樓價格跌17.5%），但政策鬆綁吸引長線投資者「撈底」，尤其看好核心區零售物業及數據中心等新興產業用地。
此外，「新資本投資者入境計劃」允許投資5000萬港元以上住宅納入計價，此舉或帶動高價物業的融資需求，為私人銀行及大型金融機構創造業務機會。
五、風險提示與策略建議
- 利率波動風險：儘管減息預期升溫，但全球通脹與地緣政治變數仍可能推高融資成本，建議鎖定固定利率按揭產品。
- 樓價下行壓力：官方樓價指數尚未明確見底，高成數按揭買家需預留緩衝資金應對估值風險。
- 政策逆向風險：若樓市過熱，金管局可能重推「逆周期措施」，投資者應分散融資渠道，避免過度槓桿。
結語
2025年香港物業融資市場將呈現「政策驅動」與「市場自發調整」並行的格局。投資者宜緊貼政策動向，靈活運用按揭、轉按及二按工具，同時嚴控風險以把握樓市回暖的先機。
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