一、按揭政策全面寬鬆，刺激市場需求分化
2024年10月，香港金管局進一步統一所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限至七成，並將「供款與入息比率」統一為五成，同步取消自用與非自用物業的審批差異。此舉顯著降低高價物業（如3,000萬港元以上住宅）的置業門檻，推動中高價市場成交量回升。根據2024年數據，政策實施後第二季住宅成交按月激增近八成，但第三季因市場觀望情緒回落至每月3,400宗。
2025年，政策紅利持續釋放，預期豪宅及商鋪等高價值物業的融資需求將進一步增長，尤其受益於「新資本投資者入境計劃」允許5,000萬港元以上住宅納入投資範疇。然而，市場需警惕金管局因樓價反彈過快而重推逆周期措施，例如收緊壓力測試或按揭成數。
二、二按市場分化：靈活性與高成本並存
在樓價較2021年高位累跌26.6%的背景下，部分物業估值仍低於成交價，買家需透過二按補足首期缺口。2024年6月，金管局針對「建築期付款」樓花買家推出特別安排，允許銀行彈性處理按揭成數，間接推動二按需求。例如康業信貸等機構推出「淨供息」方案，標榜免財務證明與快速放款，吸引中小企業主短期套現。
然而，二按利率普遍較一按高1-2厘，且需符合五成供款比率上限，投資者需審慎評估還款壓力。預計2025年二按市場將進一步細分，銀行或針對高收入客群推出階梯式利率產品，平衡風險與收益。
三、轉按需求持續攀升：利率與技術革新雙驅動
2025年1月，香港轉按登記量達540宗，創半年新高，主因包括：
- 低息環境：美國減息預期下，香港H按利率回落至3.5%以下，業主傾向轉按鎖定低息；
- 現金回贈競爭：銀行提供高達貸款額1.5%的現金回贈，配合電子即時轉賬支付，大幅縮短交易流程；
- 負資產鬆綁：金管局允許銀行在物業市值低於貸款餘額時彈性處理轉按成數，緩解負資產業主壓力。
若2025年美國啟動減息週期，轉按需求或進一步集中於樓齡10年以上的中小型住宅，業主可透過加按套現再投資或裝修。
四、非住宅物業融資復甦：長線佈局新興產業
非住宅物業按揭成數提升至七成後，寫字樓、工廈及數據中心成為焦點。儘管2024年核心區寫字樓價格下跌17.5%，但政策放寬吸引長線資金「撈底」，尤其看好工廈改裝為數據中心或物流倉儲的潛力。此外，按揭保險計劃擴容至樓花物業（最高九成按揭），進一步刺激新盤融資需求。
五、風險策略：平衡槓桿與流動性
- 利率波動：儘管減息預期濃厚，地緣政治與通脹反彈可能推高融資成本，建議優先選擇「首年定息」或封頂息率產品；
- 估值風險：部分區域物業估值仍低於高峰，高成數按揭買家需預留10%-15%緩衝資金，避免銀行追繳差價；
- 政策逆向調整：若樓市過熱，金管局可能重推壓力測試，投資者需分散融資渠道，例如結合企業貸款與物業抵押。
結語
2025年香港物業融資市場將呈現「政策驅動」與「風險定價」並行的雙軌格局。投資者需緊貼政策動向，靈活運用按揭保險、轉按及二按工具，同時嚴控槓桿以捕捉樓市復甦機遇。
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